2025年的夏天嘉正网，泉州某小区公告栏前挤满了业主，物业费从2.68元/㎡骤降至1.8元/㎡，降幅超32.8%的红色大字格外醒目。
同一时间，上海徐汇滨江的豪宅业主们也收到了物业费下调通知，曾经13.6元/㎡的“高端定价”降至10.5元/㎡。
这不是孤立事件，从武汉碧桂园东境到深圳香蜜湖，从普通住宅到高端豪宅，物业费降价潮已从2024年延续至2025年。
国家统计局数据显示，截至2025年7月，商品房待售面积达73926万平方米，同比增长14.5%，住宅待售面积增幅更是高达22.5%。
房屋过剩叠加人口负增长，住房需求预计“十五五”期间降幅达四分之一。
供需逆转下，物业公司长期的优势地位动摇。
物业费降价潮背后，是房地产从增量狂欢到存量算账的时代转折，物业靠新房交付躺赚的日子已一去不复返。
不得不说，房地产黄金时代，物业公司跟着房企“搭便车”的好日子结束了。
2025年全国物业企业已突破387.8万家，广东省就有超55.4万家，而同期新房销售连续下滑，物业公司被迫从“分蛋糕”转向“抢蛋糕”。
广西柳州维美物业的“0物业费”模式曾轰动行业。
靠社区团购和家政服务弥补收入，可2024年百强物业企业增值服务收入占比仅13.84%，同比还降了1.39个百分点，想靠增值服务填窟窿没那么容易。
政策的“紧箍咒”也越念越紧。
长沙实行阶梯式收费，房屋空置前24个月物业费按70%交，之后按90%。
兰州新区更直接，空置房物业费打五折，且明确“水电气连续6个月零使用”的认定标准。
镇江、青岛等十余城跟进，“按面积一刀切”的收费逻辑被打破。
兰州某物业公司负责人坦言，五折政策让公司年收入少了15%，只能靠智能巡检机器人降本增效，人力成本降了10%。
去年，重庆、银川、青岛和武汉4座城市的百余个项目，实现了物业费下调，降幅在20%—35%之间/图源：克而瑞物管
业主们不再默默忍受嘉正网。
重庆风花树小区20%业主提议就撬动降价；
武汉江山如画八期三分之二业主联名将物业费砍下来；
泉州小区业主不仅迎来32.8%的降幅，还争取到公共收益全额归业主。
移动互联网让业主群从聊八卦变成维权阵地，广州荔湾多宝街道的“零物管”小区靠党建引领成立自治小组，业主从“被动交费”变成“主动议价”。
物研协数据显示，2024年以来小区物业费降幅普遍在20%-35%，老旧小区甚至砍价近半。
物业公司想靠垄断地位高收费，现在越来越难了。
物业费降价容易，但“降价不降质”这条生死线，却成了多数物业公司迈不过去的坎。
泉州有小区在物业费下调时承诺，“水电公摊费超0.3元/㎡的部分由物业承担”，看似给业主吃了定心丸，可到了季度结算时，却因公摊数据核算模糊引发新争议。
南京仁恒江湾城喊出“服务升级+价格优化”，降价10%的同时宣称增加绿化养护频次，结果业主发现草坪修剪周期从7天变成了10天，“升级”成了纸上空谈。
关于万科华彩城物业服务退场的公告
这背后藏着残酷的现实：
2024年百强物业企业净利率首次跌破5%，毛利率同比下降0.98个百分点，利润空间被挤压得所剩无几。
兰州一家物业公司负责人坦言，当地空置房物业费打五折后，公司不得不砍掉夜班保安岗，改用智能监控替代，
“不是不想保质量，是真没钱雇人了”。上述负责人说道。
更扎心的是“高端服务”的神话接连破灭。
深圳香蜜湖物业费从15元微调至12元，业主们并不关心降价幅度，而是围着物业追问“坏了三周的地下车库监控啥时候修”“恒温泳池水温总差2度怎么解决”。
那些曾靠“豪宅标签”定高价的物业，如今被业主拿着服务清单逐条对账，“价格虚高”的遮羞布被彻底扯掉。
当然也有例外。
世茂服务2025年中期新增合约面积创下新高，非住业务占比达43%，其服务的北大图书馆项目，靠“古籍库房恒温恒湿管控”“借阅高峰智能分流”等硬核服务站稳脚跟，证明不是业主不愿花钱，而是不愿为“虚头巴脑”的溢价买单。
说到底，物业费降的是泡沫，考验的却是真功夫。
在这样的大背景下，行业洗牌已然开始。
杨浦区39个老旧小区物业企业从45家减到30家，“小而散”变成“大而优”；世茂服务主动剥离低效业务，聚焦京津冀、长三角等高能城市群，新增项目74%在这些区域。
物业公司要么靠科技降本，如兰州新区引入智能巡检；要么靠服务创收，如兰州国资物业开社区食堂，既便民又增收。
不少网友在社媒上发布物业投诉相关内容
这场洗牌筛掉“躺赚”企业。
2024年百强物业企业基础服务收入占比83.71%，说明行业仍依赖传统收费。
但长沙、兰州的政策探索，世茂服务的非住业务拓展，泉州小区的公共收益改革，都指向“基础服务费+增值服务费”的新模式。
当业主用脚投票，物业只能靠服务续签合同。
物业费降价不是终点，是房地产“软着陆”的起点。房企靠品质提升二手房价值，物业靠服务赢口碑，行业从“造房子”转向“造生活”。
大潮退去，才知谁在裸泳。
那些只会收费不会服务的企业将被淘汰，而真正沉下心做服务的物业，才能在存量时代活下去。
物业的好日子虽到头了，但行业的新生才刚开始。
作者：言叔，资深财经评论员，坚信 “认知才是最大的不动产”。关注我，用不一样的视角看世界。
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